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未来十多年:是卖房变现的时代
来源:沈阳巴塞吉隆商务咨询有限公司 发布时间:2014-04-29 查看次数:635

对国人来说,房子是理财中最重要的问题。《2014中国财富管理:展望与策略》报告显示,北京市民总资产的83.8%是房子,这是极高的资产比例,上海是76.5%,全国平均是66%,而在美国房产占居民资产的比例只有35%。最近各地房子降价的新闻开始袭来,又有人开始询问房价会不会降,该不该买房。这里是经过分析看到的关于房子的几个事实。

二十年后房屋大量空置

虽然现在中国各个城市的房价涨跌不好说,但二十年后,中国的房价很好说。二十年后独生子女的独生子女一代步入社会,爷爷家的,姥爷家的,父母的房子,算起来3套了,再找个同样条件的结婚,就6套了。目前倒金字塔型的人口结构,将使得二十年后中国人口大为减少,但房子却空了下来。北京、上海这样的特大城市,还可能有源源不断的外来人口进来接盘买房,那些三四线的小城市到时很可能二手房卖都卖不出去。现在各地二胎政策陆续出台,但大城市里的独生子女夫妇们顾虑重重,生二胎的意愿并不强烈。如果说过去十多年是买房致富的时代,则未来十多年将是卖房变现的时代。

特大城市的房价可能不跌

从三线城市最近得到的情况是,一手房还有人买,但二手房开始无人问津。现在不限购的地方,要小心房价下跌了。此外这并不意味着限购的几座特大城市短期房价会下跌,更可能的情况是这些特大城市的房价会稳定一段时间或小幅度地上涨。

供求关系是决定房价涨跌的根本原因。房子的供需比,通俗来讲就是所统计时间段内住宅用地建筑面积与住宅用地销售的比值。供需比小于80%为供给不足,80%至120%供需基本平衡,120%至200%属供给轻度过剩,大于200%则供给严重过剩。

申万证券最近的研究报告就显示,从住宅供需比来看,北上广深四个一线城市的供需比为65%,处于相对供给不足状态,二线城市供需比为116%,三四线城市供需比为125%,全国供需比为119%。仅从供需比上来看,不仅一线城市的供需比仍然处在供给不足的状态,全国性的房价大跌也暂时不会出现,中国城镇化的人口红利会维持到2017年。但局部城市房价大跌已经出现,营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达到了476.8%、385.4%、246.7%。这份报告的名字是《房价未到崩盘时,全国供需比为119%》,最近有买房需求的朋友,可以去百度一下这份报告,查查自己所在城市的数据作为参考。

自住房不要瞎折腾

很多人把自己的房出租,在小孩学校附近租房。以北京2%至3%的出租回报率来计算,都赶不上5%甚至更高的银行理财。有人听说房价要崩盘,就觉得是否卖掉以后再买回更划算?还有更激进的,要卖房子进股市抄底。

业内人士的建议是:只有一两套自住房的别瞎折腾,一进一出的税费就占交易成本5%至10%。即使房价真跌下来,多深是底?你敢买吗?如下跌没买又涨上去了,很可能会把心态搞坏。卖自住房移民也就罢了,卖自住房等下跌无异于赌博。

不要早还房贷

中国货币超发依然严重,2014年经济增长大概在7.5%左右,而M2货币增长在13%,超出GDP6%,超出的部分大多跑到了房子里。而前些年超过20%的M2货币增量,是房价暴涨的主因。只要实际通货膨胀仍维持在高位,那么对于大多一辈子只能从银行贷到一次巨额房贷的家庭来说,就应该在家庭财政状况可以承受的情况下,能贷多少贷多少,贷款期限越长越好,不要早还房贷。

 

房贷的目的是利用杠杆和低成本贷款来抵御通胀,贷款要多贷而非利息要少交,房贷利息越多你越占便宜越光荣,这也就是很多有钱人或企业主买房仍然贷款,且贷最大额度和最长时间的原因。公积金贷款利率4.5%,商贷基准利率6.55%,社会实际融资成本在20%,不提前还贷款的闲钱,做生意的会放到生意里,而不做生意的普通人买点理财产品,买点风险低的信托和债券,以息抵贷就好。


 

---来源于第一财经周刊


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